Ипотека vs аренда: занять или снять?

  • 07.09.2018

Источник фотографии

Когда купить с помощью ипотеки лучше, чем снять. И наоборот.

На фоне снижения ставок по ипотеке в прессе и в экспертных кругах заговорили о том, что арендовать жилье становится менее выгодно, чем купить в ипотеку. Так ли это на самом деле?

Тонкая грань

Однозначно сформулировать набор условий, где проходит граница между «лучше купить» и «лучше снимать» довольно сложно, так как все переменные – цена объекта, условия ипотечного кредита, ставки аренды и пр. – зависят от множества факторов. «Однако в максимально усредненном случае можно сказать, что ипотека становится выгоднее, если у покупателя достаточно собственных средств на первоначальный взнос в сумме не менее 30% от стоимости жилья», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Заметим, что 30% – стандартный на сегодня размер первого платежа. Раньше речь шла о 63-65%.

УСРЕДНЕННЫЕ УСЛОВИЯ, ПРИ КОТОРЫХ ПРОИСХОДИТ УРАВНИВАНИЕ ЕЖЕМЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА ПО ИПОТЕКЕ И АРЕНДЕ – 30%-НЫЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС, СРОК КРЕДИТА – 20 ЛЕТ, СТАВКА – 9% (ПЛЮС-МИНУС 0,1-0,25%).

Чем дешевле квартира, тем больше аргументов в пользу ипотеки. В некоторых случаях она может получиться существенно выгоднее аренды. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101», приводит следующий пример:

Однокомнатная квартира в Новой Москве стоимостью 3,8 млн руб.:

Первый взнос по ипотеке – 30%. Ставка – 9%. Ежемесячный платеж по кредиту – 21,4 тыс. рублей.

Аренда такого же жилья обойдется в 35-40 тыс. рублей ежемесячно – то есть, как минимум, на 13,6 тыс. дороже. И необязательно, что хозяин включит в стоимость аренды коммунальные платежи.

От размера первого взноса во многом зависит то, насколько бремя ипотеки будет легче или тяжелее арендных обязательств. «Если первый платеж минимален, то с финансовой точки зрения аренда всегда будет выгоднее ипотеки», – утверждает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Эксперт предлагает рассмотреть, как меняется соотношение арендной платы и выплат по ипотеке на примере «однушки» за 7 млн рублей в столичном районе Выхино-Жулебино.

При первоначальном взносе 1 млн рублей, сроке кредитования 20 лет и ставке по ипотеке 9,4% сумма ежемесячных выплат будет равна примерно 55 тыс. рублей.

Если взнос увеличить до 2 млн рублей, то ежемесячный платеж составит около 46 тыс. рублей.

Чтобы размер ежемесячной выплаты по ипотеке сравнялся с ценой аренды аналогичной квартиры, которая составляет примерно 30 тыс. рублей в месяц, на первоначальный взнос требуется 4 млн рублей.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чем дороже квартира, тем больше должен быть первоначальный взнос, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту были сопоставимы с ценой аренды.

Стоит заметить, что «чистота» приведенных примеров может быть нарушена ввиду того, что в реальной практике очень немногие ипотечные заемщики растягивают платежи по ипотеке на весь прописанный в договоре срок, чтобы в итоге максимально сократить сумму переплаты. Как говорит Мария Жукова, в среднем заемщики полностью гасят ипотечный заем в течение 7-7,5 лет. «Но при этом реальные ежемесячные платежи по ипотеке в итоге оказываются выше. Однако это уже является добровольно избираемой финансовой стратегией», – уточняет Алексей Попов.

Сколько копить, если не брать ипотеку?

Копим 5 млн рублей

Средняя стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы – около 5 млн рублей. Чтобы накопить такую сумму, семье потребуется 10 лет.

«Необходимо откладывать по 500 тыс. рублей в год, то есть в месяц – 40 тыс. рублей», – подсчитала Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости риэлторско-инвестиционной компании Est-a-Tet. Здесь также нужно учесть стоимость ремонта, минимальная сумма которого составит 1,5 млн рублей. Значит, к ежемесячной сумме необходимо еще прибавить 12,5 тыс.

ИТОГО – ОКОЛО 53 ТЫС. РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ В ТЕЧЕНИЕ 10 ЛЕТ.

Теперь сравним с вариантом покупки квартиры в ипотеку.

Берем кредит на 15 лет по ставке 8,9%. Первоначальный взнос составляет 1 млн рублей. Остается занять 4 млн рублей. Ежемесячный платеж составит немногим более 40 тыс. рублей. Плюс в течение двух лет нужно с каждой получки откладывать примерно столько же на первоначальный взнос. Последующие затраты на ремонт – смотрите выше, хотя в обоих случаях их можно минимизировать, купив квартиру с отделкой и даже меблировкой в новостройке.

ИТОГО – ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ИЗДЕРЖКИ ПРИМЕРНО ТЕ ЖЕ 53 ТЫС. РУБЛЕЙ, ЧТО И В СЛУЧАЕ НАКОПЛЕНИЯ.

Но с семилетней «переплатой». Накопление на полную стоимость квартиры в течение 10 лет против 17 лет истории с ипотекой.

Плюсы и минусы ипотеки

«На фоне снижения ставок по ипотеке приобретение собственного жилья все чаще выгоднее аренды», – говорит Алексей Попов.

Основной плюс ипотеки – получение жилья в собственность по окончании выплат по кредиту. «Также важным преимуществом является отсутствие проблем с арендодателем. Эта сфера правовых отношений до сих пор плохо урегулирована в нашей стране. Неким промежуточным вариантом может стать формат доходных домов (где жилье сдается не физическим лицом, а управляющей компанией), но пока он достаточно узок и представлен несколькими проектами в крупных городах, в основном, в сегменте бизнес-класса», – говорит Алексей Попов.

Главный минус ипотеки – переплата за приобретаемое жилье. Оплата процентов и дополнительные затраты увеличивают стоимость Квартиры в разы. Даже с учетом снижения ипотечной ставки переплата по жилищному кредиту получается существенной. Так, 20 лет действия ипотечного договора покупатель квартиры за 5 млн рублей может переплатить банку в виде процентов почти двойную цену.

Кроме того, заемщик, как уже говорилось выше, должен изыскать немалые собственные средства для внесения первоначального взноса. «Также он должен иметь подтвержденный уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит», – напоминает Мария Жукова.

Ипотечная нагрузка также связана с рядом рисков. Главный – вероятность потери работы, в связи с чем можно попасть в список должников и лишиться квартиры.

Плюсы и минусы аренды

Преимуществом варианта с арендой – независимость от обстоятельств.

В пользу аренды говорит большая гибкость в выборе места жительства и формата жилья. Всегда можно подобрать тот вариант, который лучше подходит к сегодняшнему месту работы, уровню дохода, образа жизни и пр.
Алексей Попов
руководитель аналитического центра ЦИАН

«Один из главных плюсов аренды в том, что здесь не важно, есть у тебя какие-либо собственные сбережения или нет – собрал сумму в размере двух, максимум трех, ежемесячных платежей и можешь въезжать в выбранную квартиру», – считает Ирина Доброхотова.

У арендатора нет обязательств перед банком в случае просрочки платежей. «Аренда дает возможность получить жилье на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето)», – добавляет Мария Жукова.

Из минусов в первую очередь нужно отметить зависимость арендатора от собственника жилья. «Практически полная бесправность нанимателя, особенно в случае неофициальной аренды, возможное повышение арендной ставки, наличие обязательств перед собственником квартиры, невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение», – перечисляет риэлтор из «Миэля» невзгоды арендаторов.

Жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а особо назойливые собственники наносят частые визиты для проверки. В съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей и пр.

Арендный бизнес в нашей стране почти целиком «черный» или «серый». Это означает низкое качество квартир как таковых. Кроме того, хозяева редко позиционируют себя в качестве стороны, заинтересованной в сделке, поэтому договор, который они готовы подписать, изначально трактует любые разногласия в их сторону
Дмитрий Цветов
директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101»

Ну и конечно, арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

На ваш вкус

Как говорит Мария Жукова, в конце концов все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека. «Очень часто у аренды и у ипотеки разная целевая аудитория. Если человек приехал в Москву на время и не планирует оставаться навсегда, ему, безусловно, больше подходит аренда. Также значительно комфортнее снимать жилье и тем, кто не уверен в том, что сможет регулярно обслуживать ипотечный кредит. Это в первую очередь студенты, молодые специалисты. Ипотеку же предпочитают семейные люди, с регулярным и стабильным доходом, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить платежи.

Источник: news.ners.ru