• Главная
  • >
  • Новости
  • >
  • Опасный рынок. Почему иностранные инвестфонды даже не смотрят на недвижимость в России

Опасный рынок. Почему иностранные инвестфонды даже не смотрят на недвижимость в России

  • 24.04.2018

Источник фотографии

Новые иностранные игроки не приходят на рынок недвижимости в России. Что мешает развитию конкуренции?

Иностранные фонды крайне слабо представлены на рынке недвижимости России, особенно после кризиса 2008-2015 годов. Активность «Морган Стэнли», PPF, LOTTE Group не очевидна. Sponda Plc в рамках новой стратегии планирует упрощение структуры деятельности, перенос акцентов и углубление развития основных сфер деятельности и рост рентабельности, но не в России. В связи с этим в рамках новой стратегии компания Sponda планирует прекратить свою деятельность в России в течение ближайших 3–5 лет. Группа IMMOFINANZ приняла решение продать пять торговых центров, и все в Москве: три «Золотых Вавилона», «Пятая авеню» и «Гудзон»; общая площадь объектов — 465 тыс. кв. м.

Из последних резонансных сделок можно привезти пожалуй только одну: покупку знаменитого здания Военторга на Воздвиженке китайской инвестиционной компанией Fosun бизнесмена Гуо Гуанчана совместно с российской Avica.

Такая ситуация в первую очередь связана с политическими рейтингами и рейтингами инвестиционной привлекательности страны. По мнению аналитиков агентства Bloomberg, наиболее привлекательными для инвестиций развивающимися странами в 2018 году являются Мексика и Турция. Индия и Китай, заняли последние места в рейтинге, а Россия попала на 15-е место, разместившись между Бразилией и Таиландом.

Для составления подобных рейтингов аналитики на практике используют комбинацию нескольких показателей: объем и динамика ВВП, сальдо текущего счета для каждой отдельной страны, оценка суверенных активов, эффективный валютный курс и суверенный кредитный рейтинг. Если суммировать все полученные данные, то с учетом текущей ситуации всевозможных санкций получается, что новые игроки даже и не смотрят в сторону России. Отсутствие интереса к российским проектам в последние несколько лет на выставке коммерческой недвижимости MIPIM в Каннах — еще одно тому подтверждение.

Фонды и ценные бумаги

Тем не менее, на российском рынке продолжают работать те инвестиционные фонды, у которых основная часть активов была сформирована еще до кризиса. Они получают доход от стабильно организованного арендного бизнеса с качественными долгосрочными арендаторами. Однако, это далеко не все инструменты, с которыми могут работать крупные институциональные инвесторы. К примеру, в США весомая часть ипотеки, выданная банками, затем продается частным фондам с помощью продаж закладных, которые являются очень надежными ценными бумагами. В России такого вообще не существует.

Закрытые внешние рынки, отсутствие реальной конкуренции по фондированию, привели к тому, что российские банки имеют абсолютную монополию на ипотеку. Поэтому получается, что при инфляции в 2,2% ипотечная ставка составляет 10%. При этом средняя реальная проблемность кредитов точно меньше 0,1%, так как всегда есть залог недвижимости и крайне редки случаи, когда банк в среднесрочной перспективе не вернул бы свои деньги.

Конечно, существует себестоимость у ипотечного бизнеса, но она не настолько большая. Даже в Латвии, где инфляция в 2017 году составляла 2,3%, ставки по ипотеке были в диапазоне 2,1-3,2%. На мой взгляд, наличие реальной конкуренции по фондированию никогда бы не допустила существующей монополии некоторых банков в этой области.

АИЖК и монополия банков

Несколько лет назад АИЖК выступило с инициативой по оживлению кредитного рынка, используя опыт крупнейших американских ипотечных агентств, в частности Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) и Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Цель их работы — расширение вторичного ипотечного рынка. Секьюритизация ипотеки в форме ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) позволяет кредиторам повторно инвестировать их активы в большее количество кредитования. Таким образом на ипотечном рынке увеличивается число кредиторов на ипотечном рынке за счет снижения зависимости от местных сбережений и кредитных ассоциаций.

АИЖК уже запустил рефинансирование и реструктуризацию текущих ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, что встретило сопротивление со стороны банковского сообщества, которые сами работали в данном направлении и мечтают сохранить здесь свою монополию.

Поэтому система, предложенная АИЖК, имеет право на жизнь только при условии поддержки со стороны государства, которое может быть заинтересовано в консолидации информации и большем контроле за рынком ипотечных бумаг.

Прогнозы на будущее или новая реальность

В связи с последними событиями, когда под каток санкций попадает ряд крупных государственных и частных компаний, пострадают все отрасли экономики и экономические субъекты Российской Федерации. Рубль в этих условиях перестанет быть твердой валютой, капитализация будет двигаться к нулю.

Вероятно, что процентная ставка снижаться не будет, а инфляция вполне возможно начнет снова расти. Покупательная способность населения будет слабеть, а недвижимость продолжит стагнировать.

Очевидно, что все модели ранее используемые правительством должны быть пересмотрены. Мы входим в новую реальность. Процесс постепенного выхода иностранного капитала из российского долга и из российских акций усилится. Валютная выручка будет сокращаться, вкупе с необходимостью государства спасать крупные корпорации, и это очень серьезно. Очевидно, что для повышения инвестиционной привлекательности России необходима прежде всего стабильность: политическая , экономическая, социальная, финансовая система (умеренные про­центные ставки по кредитам, сбалансированные бюджеты всех уровней, достаточные валютные ре­зервы, развитые финансовые институты и рынки).

Сюда же можно добавить развитие инфраструктуры и диверсификацию экономики. И, конечно, же необходима дебюрократизация и декриминализация экономики и государства, повы­шение эффективности государственных институтов и верховенство закона.

Источник: news.ners.ru