Точка невозврата: возможен ли ипотечный кризис в России

  • 04.09.2018

Источник фотографии

В Российской гильдии риэлторов допустили развитие ипотечного кризиса в России, аналогичному тому, что был в США в 2008 году. По мнению риэлторов, это может произойти из-за замедления роста доходов населения и снижения ставок. Большинство экспертов не согласны с этим и прогнозируют снижения объема ипотечного кредитования.

Отсутствие роста доходов населения и снижение ставки может привести к ипотечному кризису, подобно тому, что был в США в 2008 году, сообщили аналитики Российской гильдии риэлторов (РГР).

По мнению экспертов, к такому сценарию могут привести дальнейшее снижение уровня доходов населения и снижающаяся ставка по ипотеке.

Аналитики отмечают замедление роста доходов, ссылаясь на данные Россреестра. В июне 2018 года реальные располагаемые доходы россиян выросли на 0,2% после увеличения на 0,3% в мае, 5,7% в апреле, и в марте 4,7%.

Замедление роста доходов за последние три года констатируют и в рекрутинговой компании Antal, которые опрашивали менеджеров среднего и высшего звена. Сами риэлторы называют рост доходов формальным.

«Приобретение недвижимости становится не по карману не только рабочим и служащим, но и менеджерам среднего звена. А ведь эти категории населения — основные потребители массовой жилищной застройки. Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке в таких условиях может привести к финансовому кризису, сходному с американским ипотечным кризисом 2008 года», — говорится в аналитической справке РГР за второй квартал.

В то же время отмечается рекордный рост ипотечного рынка недвижимости за счет снижения ипотечных ставок (если еще в прошлом году ставки по ипотеке составляли 12%, то сейчас они находятся на уровне 9,5%).

Так, по данным Банка России, за первое полугодие было выдано свыше 660 тысяч ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей, что на 69% больше в денежном выражении прошлогодних показателей. По оценкам ДОМ. РФ, прошлогодний показатель в 2 трлн рублей может быть побит уже в сентябре. По итогам года объем выданной ипотеки может достичь 3 трлн рублей.

Американскому сценарию не быть

В Moody’s не видят предпосылок возникновения ипотечного кризиса в РФ. Кризис мог бы развиться, если бы банки существенно ослабили условия кредитования, и одновременно – подешевело бы жилье. Но комбинация этих условий вряд ли сложится в ближайшее время, говорит банковский аналитик агентства Moody’s Ольга Ульянова.

Во-первых, ЦБ действует на опережение, и уже повысил коэффициенты риска по кредитам с первоначальным взносом меньше 20%. По подсчетам Moody’s, регулятор ограничит выдачу банками таких кредитов на уроне 25-33%.

Во-вторых, российские банки в среднесрочной перспективе могут повысить ставки. И третья причина, исключающая развития кризисного сценария – снижение цен на недвижимость, что невозможно в ближайшей перспективе, поясняет аналитик.

Ипотечный кризис в России по сценарию кризиса в США маловероятен, соглашается ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В США в течение длительного времени был бум выдач ипотечных кредитов заемщикам с сомнительной платежеспособностью.

«Рейтинговые агентства присваивали наивысшие рейтинги кредитоспособности облигациям, обеспеченным ипотечными закладными, денежный поток по которым нельзя было назвать устойчивым из-за низкого качества значительной части клиентской базы», — поясняет она.

Таким образом, объем активов, завязанных на состояние ипотечного рынка, в экономике США постоянно рос. В итоге в условиях кризиса, когда заемщики перестали платить по кредитам, финансовая система оказалась близка к краху.

«В России такой «эффект домино» маловероятен: для нашей экономики характерен невысокий уровень задолженности по ипотеке (ипотечный портфель не превышает 6% ВВП на начало 2018 года) в сочетании со слабым развитием рынка секьюритизации», — отмечает Екатерина Щурихина.

По мнению управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, проводить параллели между российским и американским рынком ипотеки ошибочно — здесь играет роль и возраст рынка (российский еще очень молодой), и сама природа кризиса в США (плавающие ставки по кредитам, облигации, которые стали предметом спекуляции). Кроме этого, доля ипотеки в экономики России небольшая – чуть более 6%. В то время, как в США этот показатель был в разы выше.

По данным НАФИ, только 10% населения страны готовы брать ипотеку по текущим ставкам. Это значит, что большая часть потенциальных заемщиков, чья финансовая неустойчивость могла бы привести к кризису неплатежей в перспективе, все еще остается отрезанной от ипотечного кредитования, отмечает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. А сама ипотека, по его словам, рассматривается россиянами как дорогой финансовый продукт.

Ипотека сбавит обороты

Более того, темп роста выдачи ипотеки в ближайшие год-два замедлится, прогнозируют эксперты. Произойти это может быть из-за повышения ставок.

«В кратко- и среднесрочной перспективе мы не исключаем некоторого замедления темпов роста ипотечного кредитования, поскольку в условиях макроэкономической волатильности банки определенно не будут склонны увеличивать кредитные риски», — говорит банковский аналитик агентства Moody’s.

До конца текущего года рост ипотечного рынка продолжится, несмотря на нарастание геополитической напряженности и риски увеличения ставок.

«Однако в 2019 году, если ставки по ипотеке пойдут вверх, а прирост реальных доходов населения будет незначительным, развитие ипотечного сегмента замедлится», — аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА».

Риэлторы ИНКОМ-Недвижимость ранее предсказали завершение ипотечного бума на московском вторичном рынке. В мае доля сделок с ипотекой достигла максимальных для данного сегмента 38,2%, сейчас она снизилась до трети. Тенденция, скорее всего, сохранится, так как отложенный спрос предыдущих лет уже реализован. Также в ИНКОМ-Недвижимость не исключили повышения ипотечных ставок, особенно в случае ужесточения санкций.

Поддержать занятость и валюту

Если говорить об основном способе предотвращения кризиса на ипотечном рынке РФ, то это поддержание высокого уровня занятости населения, сокращение уровня безработицы, считает Мария Литинецкая.

«Уровень безработицы даже в наиболее острую фазу кризиса (середина 2015 года) не достиг 6%, а в течение последних 2,5 лет он устойчиво сокращается, и сейчас составляет 4,8% от экономически активного населения. Это позволяет сохранять стабильность и прогнозируемость платежеспособности ипотечных заемщиков даже несмотря на низкий уровень их доходов», — отмечает она.

Кроме этого, необходимо проводить политику максимальной стабильности национальной валюты и цен, добавляет Роман Сычев.

«Угрозу неплатежей может создать резкое снижение реальных располагаемых доходов на фоне быстрого роста цен. Нечто подобное мы наблюдали в 2014-2015 годов, когда девальвация рубля привела к росту цен и снижению доходов», — отмечает он.

Повторение такого сценария может ударить по платежеспособности заемщиков, что ухудшит ситуацию с платежами по кредитам.

По мнению экспертов, ипотека является основным способом улучшения жилищных условий для тех россиян, у кого нет никакого капитала, кроме, как накоплений на первоначальный взнос. При этом, согласно опросу НАФИ, порядка 60% опираются на собственные средства или прочие займы, прежде всего – у друзей и родственников в решении квартирного вопроса. Ипотека используется в сочетании с другими инструментами – продажа имеющейся квартиры, накопления и т д.

«Ипотека «в чистом виде», то есть дополнительных источников финансирования первого взноса или ежемесячных платежей, рассматривается скорее как рисковая и безвыходная мера», — заключает управляющего партнера компании «Метриум».

Источник: news.ners.ru